Den Zähler ablesen, mal eben nachsehen, ob es auch keine feuchten Stellen an den Wänden gibt, Kaufinteressenten die Wohnung zeigen... aus mancherlei Anlass steht der Vermieter an der Wohnungstür und möchte in sein Eigentum. Ob sich der Mieter das gefallen lassen muss, beschäftigt oft die Rechtsanwälte. Dem Recht des Eigentümers, seine vermietete Immobilie zu betreten, sind im Mietrecht enge Grenzen gesetzt.
Hat der Mieter das alleinige Hausrecht?
Seit jeher ist der Wohnbereich eines Menschen bei uns rechtlich durch das Grundgesetz und das Mietrecht streng geschützt. Wer hinein darf, entscheidet grundsätzlich der Bewohner. Selbst die Polizei bräuchte erst einen richterlichen Durchsuchungsbeschluss, bevor sie in eine Wohnung betreten darf. Dabei wird nicht unterschieden, ob ein Wohnungsinhaber sein Zuhause als Mieter oder Eigentümer nutzt.
Mieter können deshalb dem Wohnungseigentümer häufig den Zutritt verwehren, denn sie haben das alleinige Hausrecht. Der Vermieter kann nicht nach seinem Belieben an der Wohnungstür klingeln und einfach mal „nach dem Rechten sehen“. Aber keine Regel ohne Ausnahme: Es gibt Situationen, in denen ein Vermieter berechtigt Zutritt verlangen kann oder ihn sich, notfalls mittels eines Anwalts, verschaffen darf.
Was gilt bei Mängeln und Modernisierungen?
Beschwert sich der Mieter über Schäden in seiner Wohnung, muss er dem Vermieter selbstverständlich die Möglichkeit einräumen, die Schäden zu besichtigen und reparieren zu lassen. Der Vermieter kann also dann Zutritt zur Wohnung verlangen, um den Schaden selbst in Augenschein zu nehmen.
Ebenso kann er erwarten, dass die von ihm beauftragten Sachverständigen bzw. Reparaturunternehmen die vermietete Wohnung betreten, um die notwendigen Arbeiten vorzubereiten und vorzunehmen. Auch erlaubt das Mietrecht eine Prüfung, ob der Vermieter überhaupt zur Beseitigung des konkreten Mangels verpflichtet ist. Je nach Art des vorliegenden Schadens ist die Behebung eventuell Sache des Mieters. Dazu darf er beispielsweise auch seinen Rechtsanwalt mitbringen, sofern er das für notwendig hält.
Dasselbe gilt natürlich, wenn dem Vermieter Mängel auf andere Weise bekannt werden, die der Reparatur bedürfen. So könnte zum Beispiel auch ein Nachbar Durchfeuchtungen an den Wänden bemerken, die aus einem Leck in der vermieteten Wohnung stammen. Dies gilt erst recht, wenn ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache von Seiten des Mieters zu befürchten ist; etwa dann, wenn unangenehme Gerüche aus der Wohnung auf den Hausflur dringen.
Auch wenn nichts kaputt ist und der Vermieter eine Modernisierung vornehmen möchte, darf er in die Wohnung. Beispiele aus der Rechtsprechung dafür sind Austausch von Fenstern zur Wärmedämmung, die Umstellung der Heizungsart oder der Warmwasserversorgung und nicht zuletzt hin und wieder fällige Verschönerungsmaßnahmen.
Sind Routineüberprüfungen des Vermieters erlaubt?
Alle fünf bis zehn Jahre räumt die Rechtsprechung Vermietern ein Besichtigungsrecht ein, um zu prüfen, ob Instandsetzungsarbeiten vorgenommen werden müssen. Sind in der Wohnung besonders alte oder reparaturanfällige Anlagen verbaut, kann sich dieser Zeitraum auch angemessen verringern.
Selbstverständlich hat der Vermieter auch das Recht, zum Zweck der Zählerablesungen die Wohnung zu betreten bzw. sie durch die Versorgungsfirmen betreten zu lassen. Dies gilt allerdings nur, wenn nicht der Mieter, sondern er selbst die entsprechenden Versorgungsverträge abgeschlossen hat. Generell ist ein Mieter gegenüber dem Versorgungsunternehmen verpflichtet, den Zugang zu den Zählern zu ermöglichen.
Anwalt für Mietrecht in Rastatt und Bühl
Herr Falk-Michael Habel ist als Anwalt für Mietrecht unser Spezialist in diesem Rechtsgebiet. Er vertritt seit vielen Jahren erfolgreich sowohl Mieter als auch Vermieter im Raum Rastatt, Gaggenau, Gernsbach, Baden-Baden, Bühl, Achern und Umgebung.
Neben dem Mietrecht betreut Rechtsanwalt Habel als Anwalt auch Mandanten in allen Fragen zum Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht).
Rechtsanwalt Falk-Michael Habel
Anwalt für Miet- und WEG-Recht
Rastatt 07222-3859908 • Bühl 07223-4079922
Besichtigungen bei Verkauf oder Neuvermietung zulässig?
Soll die Immobilie verkauft werden, haben die Interessenten selbstverständlich ein hohes Interesse, das Objekt umfassend zu besichtigen. Auch in diesem Fall kann der Vermieter von seinen Mietern verlangen, dass ihm und den Interessenten der Zutritt gewährt wird. Dasselbe gilt, wenn der Mietvertrag bereits gekündigt ist und die Wohnung potenziellen neuen Mietern gezeigt werden soll.
Ab und zu haben wir in unserer Kanzlei Fälle, in welchen die Mieter Besichtigungen ablehnen, um einen Verkauf zu verhindern. Sie befürchten, dass der neue Besitzer Eigenbedarf geltend macht und sie die Wohnung verlassen müssen. Als Rechtsanwälte raten wir allen Mietern dies zu unterlassen. Ein Rechtsstreit wird teuer und unter normalen Umständen spricht das Gericht dem Vermieter für diese Fälle das Besichtigungsrecht zu.
Muss ein Besuch angekündigt werden?
In aller Regel muss der Vermieter jeden Wunsch, die Wohnung zu betreten, rechtzeitig vorher beim Mieter anmelden. Was das im Einzelfall heißt, unterscheidet sich nach den jeweiligen Gründen des Besuches. Für nicht plötzlich auftretende Ereignisse haben die Gerichte eine Vorankündigung von 3 bis 7 Tagen für berufstätige Mieter als ausreichend angesehen. Dies gilt also für den Großteil der Besichtigungsgründe, wie das Ablesen von Zählern oder Instandsetzungen. Sind die Mieter nicht berufstätig, kann auch eine Frist von nur einem Tag für die Vorankündigung genügen.
In jedem Fall dürfen die Fristen auch verkürzt werden, wenn Eile geboten ist. Insbesondere wenn weitere oder größere Schäden für das Mietobjekt zu befürchten sind, darf der Vermieter schnell handeln. Im absoluten Ausnahmefall darf bei Notfällen auch von jeder Ankündigung abgesehen werden, wenn sofortige Hilfe geboten ist, zum Beispiel bei Feuer oder Rohrbrüchen und so weiter.
Allerdings darf sich der Vermieter auch für solche Fälle nicht das Recht vorbehalten, einen Wohnungsschlüssel in seinem Besitz zu haben. Ohne ausdrückliche Erlaubnis seiner Mieter darf kein Wohnungseigentümer einen Schlüssel zur Mietsache behalten. Gleichwohl ist es für Notfälle zweckmäßig, wenn Mieter sich wechselseitig einen Schlüssel überlassen oder dem Hausmeister bzw. Vermieter insoweit vertrauen.
Tipp vom Rechtsanwalt: Als Vermieter sollten Sie sich spätestens beim Übergabeprotokoll die schriftliche Genehmigung geben lassen, wenn Sie einen Schlüssel für Notfälle behalten möchten.
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Wie lange darf besichtigt werden?
Wie weit das Besichtigungsrecht geht, hängt wiederum von seinem Zweck ab. Im Falle von Reparaturen oder Modernisierungen dürfen nur die betreffenden Räume in der Wohnung in Augenschein genommen werden. Selbstverständlich erstreckt sich das Betretungsrecht auch auf die Räumlichkeiten, die notwendigerweise zum Durchgang zu den reparaturbedürftigen Stellen genutzt werden müssen.
Soll die Wohnung künftigen Interessenten gezeigt werden, dürfen grundsätzlich alle Räume betreten werden.
Fotos sind nur mit Zustimmung des Mieters erlaubt. Hier ist die Rechtsprechung ganz klar: Aufnahmen der vermieteten Räume verstoßen gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter und haben auf jeden Fall zu unterbleiben - von der ausdrücklichen Einwilligung der Mieter einmal abgesehen.
Die Dauer der Besichtigungen ist durch das Gebot der Rücksichtnahme begrenzt. So lässt die Rechtsprechung Besichtigungszeiten von 30 bis 45 Minuten pro Besuch zu. Ein solcher Besichtigungstermin darf nur zu bestimmten Zeiten angesetzt werden. An Werktagen gelten Zeiten zwischen 10 Uhr und 13 Uhr sowie 16 Uhr und 18 Uhr, höchstens bis 20 Uhr als angemessen. An Sonntagen sind Besichtigungstermine nur in Ausnahmefällen gegen den Wunsch der Mieter möglich. Allerdings ist zu beachten, dass Sonnabende hier zu den Werktagen zählen!
Im Idealfall einigen sich die Parteien ohne Anwalt auf entsprechende Zeiträume. Auch für Vermieter ist schließlich ein Verkaufsgespräch leichter, wenn die Interessenten auf gut gelaunte Mieter treffen. Übrigens müssen die Mieter auch keine allzu häufigen Besichtigungstermine dulden. Dreimal pro Monat sieht die Rechtsprechung ungefähr als Obergrenze an. Zudem verlangt das Gebot der Rücksichtnahme von den Vermietern auch, mehrere Mietinteressenten an einem Termin zu bündeln.
Was passiert wenn der Vermieter einfach handelt?
Außer im absoluten Notfall sollten Vermieter unter gar keinen Umständen die Rechte ihrer Mieter missachten. Betritt ein Vermieter ohne Erlaubnis des Mieters die Wohnung oder macht er eigenmächtig von einem in seinem Besitz befindlichen Wohnungsschlüssel Gebrauch, droht ihm ein Verfahren wegen Hausfriedensbruch. Hier wäre dann sogar ein Anwalt für Strafrecht gefragt.
Auch wenn der Vermieter in den oben beschriebenen Fällen ein Recht zum Betreten der Wohnung hat, darf er keinesfalls eigenmächtig in die Wohnung eindringen. Wenn ein Mieter uneinsichtig bleibt, muss sich der Eigentümer sein Zutrittsrecht erst gerichtlich erstreiten und kann dann mit einem entsprechenden gerichtlichen Titel unter Zuhilfenahme des Gerichtsvollziehers in die Wohnung.
Allerdings sollten auch die Mieter nicht leichtfertig die Betretungsrechte ihres Vermieters in Abrede stellen. Die Kosten eines eventuell verlorenen Prozesses zur Durchsetzung der Wohnungsbesichtigung können Mieter finanziell empfindlich treffen. Zudem hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren entschieden, dass der Vermieter den Mietvertrag auch außerordentlich kündigen darf, wenn ihm seine Mieter den Zutritt unberechtigterweise verweigern.
Konnten Reparaturarbeiten aufgrund der Weigerung der Mieter, Handwerker in die Wohnung zu lassen, nicht durchgeführt werden, verwirken die Mieter natürlich auch ihr Recht, wegen der Mängel die Miete zu mindern. Im Zweifel empfiehlt sich immer vorab Rat bei einem Rechtsanwalt für Mietrecht zu suchen.
Kompetente Beratung
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